市场又一利空
2024-06-17 【 字体:大 中 小 】
熬过了烂尾楼,熬过了房企爆雷,房地产的风险出清依旧没有结束。
法拍房的数量再创新高,这将会是2024年二手房市场最大的雷!
1月22日,中指研究院发布2023年全国法拍市场监测报告:
2023年全国法拍房总量一共高达79.6万套,较上一年增加36.7%,数据再创新高。
别看市场那么热闹,真正成交的并不多。
2023年成交14.9万套,较2022年全年仅增加2.02万套,大量的新上架的法拍房都流拍了。
流拍次数越多,带来的结果就是法拍房价格不断下跌,2023年法拍成交总额是3004.1亿元,基本和2022年持平。
我估算了一下,2022年平均一套法拍房的总价是233万,到了2023年变成201万。
就连法拍房也整体打了88折。
这主要还是因为房源太多了,2023年的全国各大城市的流拍率大涨,就拿深圳举例,20年流拍率仅为40%,23年是65%。
房子流拍次数越多,价格就会跌得越多。
另一方面全国市场也在下跌,法拍房是根据市场价去定价打折的,市场价下跌,法拍房价格也会跟着跌。
长期下去就会成为一个负面循环,因为法拍房价格就是未来二手房价格的一个参考指标。
网上有人调侃:今日法拍价,明日市场价。
据58安居客研究院统计数据显示:2023年全国百城二手房月均挂牌量为482万套,而法拍房其实主要也是集中在这100城内。
接近80万套的法拍房对于二手房市场而言,绝对是隐藏中的一个大雷。
从中指研究院披露的数据来看,目前法拍房数量最多的省份是:
广东和四川。
具体来看城市,法拍房数量排名前五的分别是:
重庆、成都、郑州、南宁、长沙。
成都和重庆本来人口就多,尤其是重庆简直是一个省的配置,所以数量多也是正常的。
倒是郑州长沙南宁,人口都是1000万左右的城市,法拍房数量竟然全国前五,尤其是郑州,折价率成交率都很低,房地产市场无疑是遭遇了重大创伤。
我扫了一眼,除了杭州之外,几乎所有的城市法拍房的成交率都在50%以内,折价率大约在7成居多。
现在法拍成交的难度已经不亚于卖房了。
那房子第一次卖不出去怎么办?
第一次流拍后降价10-20%,第二次流拍后继续降价,所以法拍房也是一个城市房价的重要参考因素。
下面这一套深圳福田园岭新村82平的户型,10月份法拍成交价是602万,指导价是827万。
不过我刚刚看到贝壳最新挂牌价是560万,目前依旧在等着有缘人。现在很多二手房的挂牌价格都是乱套的,有的业主不愿降价,有的急卖的降地比法拍的价格还低。
所以二手买家在买房的时候都是拿着大刀在砍的,多离谱的价格都能喊得出来。
聪明的买家一般都会以法拍的价格为标准去砍,法拍价格越低,将会极大利空当地的二手房市场。
法拍房是法院强制拍卖的房子,主要来源其实是债务纠纷。
一般都是公司资金链断裂导致的,违法犯罪没收的,民间借贷违约这几样比较常见。
但是这两年还多了两样,一是房企资金链断裂后,把名下资产摆到法拍的货架上。
这两年你一定听过整栋拍卖并且流拍的法拍房,比如深圳宝能城拍卖,起拍价26亿,去年9月12日开拍,9月13日拍卖结束,别看围观的人多(1.8万人),但还是流拍了。
而且这个宝能城整栋拍卖已经拍了很多次了,3月上架了之前流拍的60套房源,最终25套房成交24套,成交总价超3亿元。
除了宝能城,类似的例子还有深圳的天安云谷、北京的丽都悦府、世纪星城等等,都是因为房企资金链断裂,只能卖资产抵债。
北京丽都华府
房企名下大量的资产,都是新房为主,只要位置不太差,这些房子还是相对好成交的。
另一个则是断供潮。
这一两年我们看到太多断供的案例了。
有的就是单纯因为失业找不到工作,无力偿还高昂房贷,叠加房价暴跌,导致的断供。
这种现象出现在北方比较多,尤其是燕郊,某音上随便一搜,一大堆人都在吐苦水。
我观察了一下,大部分都是在2017、2018年最高峰的时候在燕郊买的房,总价三四百万,月供一万多。
在疫情后遭遇失业或者降薪,无力承担高昂的房贷,本想把房子卖出去却又发现房子总价跌了一半。
最后直接摆烂断供,然后房子进入到法拍。
虽然我们无法得知具体的断供数量有多少,(网上不少数据都是夸大的)但的确这两年来社交媒体上,关于断供的声音变多了。
另外玩经营贷,加杠杆去投资,导致资金链断裂,最后导致法拍的,这种情况,我觉得今年在一线还会迎来一次暴增。
2020年初我国金融机构经营贷余额总计11.54万亿,到了23年11月,这个数字翻了一番,涨到21.94万亿。
大家要知道全国地方的显性债务也才40万亿左右。
那这22万亿的经营贷里面有多少是违规资金呢?我们不得而知,但肯定真不少。
2020-2022年一二线城市都快把经营贷玩出花了。
一套500万的深圳房子,评估价可以去到600万,立马套出420万出来,年利率为3-3.7%,而且可以先息后本。
低门槛,低利率导致大量的资金从银行贷出,再留到房地产里面去。
如今债务期限将近,背后隐藏的风险也因此暴露了出来。
一线房价普遍大跌10-30%,如果房子评估价下调,那么投资客只能真金白银掏钱去换银行,还不上的话那就法拍市场见。
2021年经营贷玩得多花,2024年的法拍房市场就有多热闹。
猜你喜欢
王恩哥院士:跨越科技成果产业化的“死亡谷”
韩国医生罢工背后:利益团体、实习生与选举
,微博二季度营收大涨48% 用户增长创4个季度新高
私募论市:市场连续调整 1月会不会暴跌?
降雪量将达15毫米以上,甘肃漳县发布暴雪红色预警
告别紧绷游戏时代,《冒险岛》20载以松弛感捕获年轻玩家
【招商电子】惠普FY24Q1跟踪报告:FY24Q1营收同比降幅持续收窄,预计全年PC温和复苏
沪港联合(01001)将于9月13日派发末期股息每股001港元
芝加哥小麦期货涨超24%,纽约可可跌超4%
天鸽互动(01980HK)9月10日耗资689万港元回购130万股
军用无人船惊现台海,到底是美军“先遣队”,还是解放军的舰只?
告别紧绷游戏时代,《冒险岛》20载以松弛感捕获年轻玩家
金山软件(03888)7月16日斥资5998万港元回购2728万股
中机认检:公司具备汽车动力电池、自行车电池、储能电池等领域检测能力
拥有无数粉丝的“猪”到底多好吃?每一次登场都引起食客疯狂尖叫
星石投资:抱团瓦解?!未来投资主线在哪?
迅捷环球控股(00540HK)拟8月30日举行董事会会议批准中期业绩
55岁A股董事长,被立案调查
新里程(002219SZ)发布上半年业绩,净利润601445万元,增长527%
事关月饼!中秋佳节严把关,钟村街开展中秋节前食品生产企业及制售专项检查行动