站在长沙金茂广场北塔写字楼51楼，透过落地窗鸟瞰梅溪湖，3000亩碧波犹如一块碧玉静卧在麓山脚下，串联起梅溪湖国际新城的一期和二期。

这正是首批消费基础设施REITs（不动产投资信托基金）之一的华夏金茂商业REIT底层资产长沙金茂览秀城所在地。该REIT发行价为2.67元/份，募资额约为10.68亿元。

3月12日，包括华夏金茂商业REIT在内的首批消费基础设施REITs正式上市。上市前夕，证券时报记者实地探访长沙金茂览秀城，并就项目运营情况、客流情况、未来提升出租率和租金等问题采访原始权益人相关负责人。

净运营收益近三年复合增长率55%

梅溪湖畔的长沙金茂览秀城，记者到访时，购物中心内人来人往，不少餐馆人员爆满。

作为梅溪湖区域方圆三公里内的唯一中大型购物中心，长沙金茂览秀城项目被认为具有稀缺性。

“梅溪湖区域的规划由中国金茂一手操盘，在对该区域整体规划之初时，已明确三公里范围内不可能出现一个同质化的竞品。”中国金茂控股集团有限公司副总裁、金茂酒店商业管理公司总经理丁蕤接受证券时报记者采访时表示。

作为“新消费之都”，长沙近十年城镇居民可支配收入保持稳定增长，人均可支配收入位列中部省会城市第一，居民消费能力在中部地区省会中首屈一指。

“梅溪湖区域是长沙湘江新区的城市成熟主中心，高新科技产业集中、优质教育资源集中、高知高购买力客群集中。”丁蕤表示，长沙金茂览秀城三公里内有约60万消费客群，近半数群体的家庭结构为消费需求旺盛且稳定的三口之家，“同时，梅溪湖也是长沙市民微度假的重要目的地，能够源源不断带来增量客户。”

华夏金茂商业REIT招募说明书显示，长沙金茂览秀城出租率自2022年起保持98%以上的高位，净运营收益（NOI）近三年复合增长率55.40%，日均销售额年复合增长率超25%、日均客流量年复合增长率超15%，2020—2023年上半年换租实现的平均租金增长率近20%。

记者注意到，首批消费基础设施REITs多来自长沙、杭州、青岛等准一线城市。在丁蕤看来，长沙、杭州和青岛均是GDP万亿城市俱乐部成员，常住人口较多，外来人口持续净流入，城镇居民可支配收入与支出基本保持稳定增长，消费潜力极大。

“国内第一只超大型REITs是很有可能出现在消费基础设施领域的。”丁蕤表示，消费基础设施在城镇化以及城市第三产业发展过程中积累的海量资产，急需一个合适的退出通道以改变行业的业务模式及未来发展趋势，公募REITs毫无疑问是最适配的工具，因此发行人有充足的意愿持续将优质资产注入公募REITs平台，形成体量规模较大的REITs产品。

捕捉市场机会 招调方案每半年更新

华夏金茂商业REIT底层资产长沙金茂览秀城目前运营情况如何？长沙金茂览秀城总经理王剑接受记者采访时透露，“租户储备丰富，2024年到期租约已全部匹配意向租户。”

2023年以来，随着公共卫生事件影响的逐渐消退，长沙金茂览秀城总经营效益快速提升。2023年上半年，长沙金茂览秀城项目实现营业收入5770.09万元，净利润610.86万元，运营净收益2621.02万元。

截至2023年6月末，长沙金茂览秀城项目出租率为98.4%，主力店租金单价32.03元/平方米/月，较2022年度增长6.84%；专门店租金单价为139.13元/平方米/月，较2022年度增加5.92%。

“2023年销售额以及客流量也较去年提高，上半年实现销售额4.3亿元，实现客流量702万人，日均客流量为3.88万人。”王剑表示。

据透露，租户结构方面，截至2023年6月，长沙金茂览秀城餐饮业态约占23%，文娱及配套业态约占55%。“按店铺面积和类型来看，1000㎡以上的为主力店，长沙金茂览秀城最大的主力店是沃尔玛，该店也是沃尔玛的湖南总店，目前业绩在华中区域排名第一。”王剑说。

分租金收取方式来看，长沙金茂览秀城固定租金租户面积占比约35%，固定/抽成租金取高约占54%，纯抽成租金约占12%。王剑表示，该项目半年更新一次招调方案，分析项目经营痛难点，预判在营店铺风险，捕捉市场机会，“未来围绕周边三公里范围的中产家庭，商务办公，文化旅游构建生活方式场景，重点招调动作会放在餐饮和服装零售升级上。”

未来有望扩募装入中国其他商业资产

值得一提的是，华夏金茂商业REIT是中国金茂使用旗下优质成熟资产重点打造的不动产公募REITs平台，也是金茂酒店商业板块首次在资本市场亮相。

中国金茂是中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业，核心业务包括城市运营、物业开发、酒店经营、零售商业和商务租赁等。

“中国金茂在消费基础设施公募REITs政策出台后，积极针对相关规则进行研读和讨论，理解政策要求和资产筛选标准等事项。”丁蕤向记者表示，“同时，中国金茂还详细梳理了体系内资产，从收益、合规等多维度论证体系内资产的可行性，最终选取了最为优质和合适的长沙金茂览秀城项目作为首批资产入池。”

未来，中国金茂将利用好REITs平台的作用，持续将优质资产装入到REITs平台当中，为投资人提供优质的金融产品和回报。

“中国金茂未来会向华夏金茂商业REIT平台内持续注入优质的商业资产，金茂酒店商业旗下的‘览秀城’、‘金茂汇’等产品可能会在时机成熟时通过扩募来进入该平台。”丁蕤向记者表示。

据悉，除长沙金茂览秀城外，中国金茂还持有青岛金茂览秀城、南京金茂览秀城、张家港金茂览秀城等大批优质购物中心，出租率基本均接近满租状态；同时还持有位于城市核心板块的众多优质写字楼和酒店资产。

“REITs平台是未来重资产投融管退形成闭环的重要通道，中国金茂愿意顺应大趋势并利用好国家提供的首批消费基础设施REITs这一重要的资本市场契机。”丁蕤说。

校对：高源